Когда в товарищах согласья нет

Анна ТИТОВА

Однажды собрались товарищи из междуреченского ТСЖ «Наш дом» (три многоквартирных дома) обсудить вопрос – как провести поверку общедомовых счётчиков на тепло и воду. А главное – на какие средства? Одни жильцы говорят: «Мы же платим взносы в ТСЖ, оттуда и возьмём». Председатель отвечает, что средств нет, только долги. Причём, некоторые собственники квартир задолжали ТСЖ три миллиона рублей. Должники парируют, мол, мы не доверяем председателю, он некачественно выполняет свою работу. За что, собственно, платить?

Много и других обвинений предъявили и разных споров завели. Однако на поверку счётчиков скинуться дополнительно согласилось большинство. Километровые счета осенью мало кто готов получить. Но это лишь временное единодушие. Поскольку в целом ситуация противостояния длится давно. Как прийти к консенсусу, когда возникают подобные несогласия? Попробуем рассмотреть возможные альтернативы.

ТСЖ, УК или непосредственное управление домом: плюсы и минусы альтернативных форм

Наиболее простой вариант – отдать руководство управляющей компании (УК). Это профессиональная организация с отлаженными процессами взыскания долгов и обслуживания дома. У неё есть свои ресурсы и подрядчики. Что и предложила сделать жильцам ТСЖ ведущий эксперт отдела жилищной политики Комитета по управлению муниципальным имуществом Татьяна Хорошова, приглашённая на собрание в качестве медиатора.

При этом, стоит помнить, что переход не аннулирует долги собственников. А тарифы УК окажутся значительно выше привычных взносов в ТСЖ.

– Сейчас за квадратный метр занимаемой площади члены товарищества «Наш дом» платят 15 рублей. Этот тариф действует и не менялся с 2019 года, – делится информацией председатель ТСЖ «Наш дом» Игорь Святынюк. – Управляющей компании за обслуживание придётся платить значительно больше.

Тем более что выбирать особо не получится. В районном центре действуют всего две УК. В местной обслуживающей организации, наиболее надёжной по мнению представителей районной администрации, тариф с полным перечнем услуг составляет около 40 рублей за квадратный метр. Можно, конечно, пользоваться только минимальным перечнем, но это незначительно снизит затраты. Управляющим организациям также из этих расчётов нужно платить своим сотрудникам зарплаты, больничные и отпускные.

Наиболее экономный вариант – непосредственное управление домом. Тогда собственники напрямую организуют обслуживание через подрядчиков, либо справляются собственными силами, решают вопросы с поставщиками, отвечают за состояние общего имущества и несут все риски и убытки самостоятельно.

– Такая форма управления возможна только для домов, в которых не более 30 квартир (п. 1. ч. 2. ст. 161 ЖК РФ), – поясняет начальник отдела муниципального и финансового контроля Аркадий Мармышев. – Решение о выборе непосредственного управления считается реализованным только после того, как будет проведено собрание собственников и оформлен соответствующий протокол. При этом заключить договор с ресурсоснабжающими организациями каждый собственник должен самостоятельно. Опять же, законом предусмотрена возможность, когда интересы всех владельцев жилых помещений может представлять один человек, но это должно быть также подтверждено протоколом собрания. В данной ситуации мы видим, что только один из трёх домов, где 24 квартиры, может выйти из ТСЖ и принять такую форму управления. Для этого его жильцам достаточно организовать собрание, на котором будет присутствовать более половины собственников, принять это решение, задокументировать и сообщить председателю о нём. На том же собрании они могут утвердить новую форму управления и назначить представителя.

Стоит отметить, при непосредственном управлении нет контроля со стороны органов местного самоуправления. Подрядчик делает только то, что указано в договоре и оплачено. А споры решаются через суд по Гражданскому, а не по Жилищному кодексу РФ. Штрафы и ответственность ложатся на собственников. Высок риск ухудшения состояния дома из-за отсутствия системного обслуживания. Вообще, сейчас специалисты в сфере ЖКХ вместе с законодателями поднимают вопрос об исключении такой формы управления многоквартирным домом, как неэффективной.

Сейчас, когда наступают финансовые затруднения, закон предусматривает и вариант банкротства. Это делают и физлица, которые взяли непосильные кредиты и целые организации по разным причинам. Казалось бы, ТСЖ тоже может воспользоваться такой возможностью. И начать работу с нуля. Однако не всё так просто.

– Банкротство ТСЖ в таких случаях – не выход. Это не только грозит большими бюрократическими проволочками, но и возникновением серьёзных санкций в дальнейшем. К тому же, банкротство – процедура длительная и за это время управлять домом и обслуживать его, по сути, будет некому, – рассказывает Аркадий Мармышев.

Консенсус есть, его не может не быть

А можно попробовать всем вместе реструктуризировать работу ТСЖ. Для этого можно пригласить даже стороннего, нейтрального модератора. Это поможет сохранить товарищество и добрососедские отношения. Правда, такой способ требует серьёзной работы над ошибками. В первую очередь необходимо организовать аудит и прозрачность. И опубликовать отчёт для всех собственников. Это первый шаг к восстановлению доверия. Активно придётся поработать с дебиторской задолженностью: направлять уведомления, начислять пени, подавать иски в суд на злостных неплательщиков, либо обсудить варианты рассрочки платежей. Вариант пересмотреть состав правления – никто не отменял. Для этого нужно, чтобы состоялся кворум, когда на собрании присутствует более половины собственников и принять наиболее подходящий вариант решения проблемы. В любом случае – всё зависит исключительно от заинтересованности и активности самих жильцов. Только так можно прийти к согласию.